時(shí)間：2018年12月

地點(diǎn)：B高院

人物：X金租

線索：系爭(zhēng)租賃物（大數(shù)據(jù)中心、前店后庫(kù)、交易大棚、門(mén)房、配電室、消防建筑、綠化、地面硬化、圍墻、地面硬化）
案號(hào)：（2018）J民終276號(hào)

第一幕 緣起

系爭(zhēng)租賃物是否構(gòu)成“融物”。

《融資租賃合同》附件一《租賃物清單》載明的租賃物為某交易市場(chǎng)公司位于某農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)內(nèi)的系爭(zhēng)租賃物、氣調(diào)冷庫(kù)、氣調(diào)冷庫(kù)設(shè)備系統(tǒng)、變壓器配電系統(tǒng)、電動(dòng)門(mén)、地磅等時(shí)載明了數(shù)量、評(píng)估價(jià)值、出廠時(shí)間、經(jīng)濟(jì)使用年限、存放地點(diǎn)等。

一審法院認(rèn)為，涉案《融資租賃合同》項(xiàng)下的標(biāo)的物屬某交易市場(chǎng)公司的固定資產(chǎn)，真實(shí)存在，亦不屬于法律行政法規(guī)禁止融資租賃的標(biāo)的物，故雙方簽訂的《融資租賃合同》體現(xiàn)了融資租賃法律關(guān)系的本質(zhì)特征“融資”又“融物”，并非僅存在資金空轉(zhuǎn)，構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。

第二幕 升級(jí)

關(guān)鍵證據(jù)出場(chǎng)。

二審期間，一審被告提供評(píng)估公司《X項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估預(yù)評(píng)報(bào)告》載明，房屋建筑物（包括價(jià)值為4200余萬(wàn)元的系爭(zhēng)租賃物），機(jī)器設(shè)備（包括其他租賃物）評(píng)估價(jià)值、地磅27萬(wàn)余元。

X金租認(rèn)為該證據(jù)的提交已經(jīng)超過(guò)舉證期限，不屬于二審新的證據(jù)，且不同意其中對(duì)房屋建筑物范圍的劃分；同時(shí)該證據(jù)也印證了，冷庫(kù)、鋼結(jié)構(gòu)不是房屋建筑物，可以作為動(dòng)產(chǎn)抵押。
第三幕 落槌

二審法院出場(chǎng)。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第五條規(guī)定：房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記。本案中，《融資租賃合同》中的租賃物清單所載租賃物在名稱(chēng)、面積、數(shù)量、價(jià)值上均與《X項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估預(yù)評(píng)報(bào)告》載明內(nèi)容一致。而在《X項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估預(yù)評(píng)報(bào)告》中，將系爭(zhēng)租賃物列為房屋建筑物范圍。

結(jié)合前述關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)范圍的相關(guān)規(guī)定，本院認(rèn)可《X項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估預(yù)評(píng)報(bào)告》中對(duì)房屋建筑物的確定范圍。而本案中：

一是，X金租并未取得相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利證明，權(quán)利并非發(fā)生轉(zhuǎn)讓。

二是，雖然部分租賃物為機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)，但不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值占據(jù)近主要份額，且簽約雙方是將不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)作為租賃物整體進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)呙懿豢煞帧?/P>

三是，X金租未能進(jìn)一步提交證據(jù)證明其按照《融資租賃合同》的約定在受讓租賃物過(guò)程中從某交易市場(chǎng)公司取得了包括所有權(quán)憑證原件、租賃物買(mǎi)賣(mài)合同、銷(xiāo)售發(fā)票原件、租賃物保險(xiǎn)憑證原件等能夠證明某交易市場(chǎng)公司擁有租賃物完整所有權(quán)的必要文件，說(shuō)明交易雙方未有實(shí)際轉(zhuǎn)讓租賃物所有權(quán)的意愿。

綜上，X金租與某交易市場(chǎng)公司等僅有融資，沒(méi)有租賃，實(shí)為企業(yè)借貸合同。

第四幕 商榷

有哪些可以討論的問(wèn)題？

按照物權(quán)法定的基本原理，結(jié)合評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、營(yíng)業(yè)范圍等來(lái)看，以預(yù)評(píng)報(bào)告認(rèn)定租賃物性質(zhì)顯然不妥。

建筑物和構(gòu)筑物到底怎么區(qū)分？人們能不能進(jìn)入到物的內(nèi)部進(jìn)行生產(chǎn)、生活，是主要標(biāo)準(zhǔn)。按照住建部政策法規(guī)司編寫(xiě)的《房屋登記辦法釋義》，”建筑物”的法律概念范圍較窄，一般指可供人們?cè)趦?nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的地上或地下，具有頂蓋、梁柱、墻壁的構(gòu)筑物，包括房屋、地下室、倉(cāng)庫(kù)、立體停車(chē)場(chǎng)、空中走廊等。而構(gòu)筑物一般指人們不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的場(chǎng)所，如水塔、煙囪、棧橋、堤壩、蓄水池等。

再來(lái)看2019年7月最新修訂實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定：下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，按照條例進(jìn)行登記，包括“房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)”等。

結(jié)合前述規(guī)定，從性質(zhì)來(lái)分析，系爭(zhēng)租賃物既包括傳統(tǒng)意義上的房屋類(lèi)，如大數(shù)據(jù)中心、前店后庫(kù)、交易大棚、門(mén)房、配電室、消防建筑；也包括林木類(lèi)，主要指向綠化等；還包括構(gòu)筑物，如地面硬化、圍墻、地面硬化等。
第五幕 追問(wèn)

那么，該如何看待系爭(zhēng)租賃物登記問(wèn)題。

首先，房屋類(lèi)。按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定：房屋，包括獨(dú)立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、權(quán)屬界線封閉的空間。

由此來(lái)看，廠房、交易大棚、配電室，無(wú)論鋼結(jié)構(gòu)，還是混凝土，均屬于房屋范疇，均應(yīng)嚴(yán)格按照審批流程，履行批建手續(xù)后，才能建設(shè)。同時(shí)，根據(jù)“物權(quán)法定”的一般原則，該類(lèi)房屋等，所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶(hù)登記，未辦理登記的，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力。

進(jìn)一步論證，以廠房為例，在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)，以“廠房產(chǎn)權(quán)登記”為關(guān)鍵詞搜索，發(fā)現(xiàn)民事判決85篇，涉及北京、上海、江浙、廣東等21個(gè)省份或直轄市，足見(jiàn)廠房產(chǎn)權(quán)登記之普遍。

綜上，對(duì)于房屋類(lèi)，包括居住、工業(yè)、商業(yè)、文體娛樂(lè)等用途房屋，產(chǎn)權(quán)登記是不二法門(mén)。

沒(méi)有路可以繞行。如果找到，只能道一聲珍重。

其次，構(gòu)筑物。同樣2019年7月實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十九條規(guī)定，具有獨(dú)立利用價(jià)值的特定空間以及碼頭、油庫(kù)等其他建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的登記，按照本實(shí)施細(xì)則中房屋所有權(quán)登記有關(guān)規(guī)定辦理。而此前出版的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例釋義》也明確指出，房屋之外的建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)如何登記發(fā)證，目前沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定。雖然《房屋登記辦法》第九十六條規(guī)定“具有獨(dú)立利用價(jià)值的特定空間以及碼頭、油庫(kù)等其他建筑物、構(gòu)筑物的登記，可以參照本辦法執(zhí)行”，但是實(shí)踐中登記發(fā)證的不多。

如何看待物權(quán)法定的基本原理與實(shí)踐中沒(méi)有登記機(jī)關(guān)的沖突？（2019）滬民終73號(hào)案件的判決給了答案。

“對(duì)于《租賃物件明細(xì)表》中的牛場(chǎng)鋼結(jié)構(gòu)、地面排污、卷簾墻、電氣、水暖等農(nóng)業(yè)設(shè)施，該類(lèi)建設(shè)須經(jīng)設(shè)施農(nóng)用地審批和備案，農(nóng)業(yè)設(shè)施雖然定著于農(nóng)用地之上，或具有建筑物、構(gòu)筑物特性，或附著、嵌入于建筑物、構(gòu)筑物……以我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記行政管理現(xiàn)狀，農(nóng)用地之上建設(shè)的農(nóng)業(yè)設(shè)施權(quán)屬登記機(jī)制尚處于探索階段，導(dǎo)致被告未能在當(dāng)?shù)氐怯洐C(jī)關(guān)對(duì)上述農(nóng)業(yè)設(shè)施進(jìn)行確權(quán)登記，其向原告租賃公司轉(zhuǎn)讓該農(nóng)業(yè)設(shè)施亦無(wú)法進(jìn)行權(quán)屬變更登記。盡管如此，在法無(wú)明令禁止且符合設(shè)施農(nóng)用地審批要求，不改變農(nóng)業(yè)設(shè)施性質(zhì)和經(jīng)營(yíng)范圍的前提下，為維護(hù)農(nóng)業(yè)設(shè)施所有權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)允許其以協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式處分農(nóng)業(yè)設(shè)施，行使財(cái)產(chǎn)權(quán)利。而本案被告基于融資需要出讓的設(shè)備設(shè)施，仍由其實(shí)際占有使用，并未改變使用性質(zhì)和范圍……。綜上，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定系爭(zhēng)售后回租交易中的融物具有真實(shí)性”。

由此，對(duì)于碼頭、油庫(kù)、公路、大壩、橋梁、隧道等構(gòu)筑物，雖然法律規(guī)定“可以參照”登記，但該規(guī)定屬于賦權(quán)類(lèi)規(guī)范，同時(shí)綜合事實(shí)上登記機(jī)關(guān)和規(guī)則缺乏等原因，目前來(lái)看，該類(lèi)構(gòu)筑物作為租賃物的，審核其合法建造手續(xù)即可確權(quán)，通過(guò)合同約定和觀念交付即可實(shí)現(xiàn)權(quán)利轉(zhuǎn)移。

第六幕 啟示

  現(xiàn)實(shí)往往更為復(fù)雜和鮮活。
對(duì)于千奇百怪、千差萬(wàn)別的房屋外建筑物和構(gòu)筑物，從法律合規(guī)盡職審查的角度來(lái)看，如何確定租賃物是否屬于當(dāng)?shù)怯浄懂牐恳皇�，審查�?dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記管理辦法有無(wú)明確規(guī)定；二是，要求承租人調(diào)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，證實(shí)相關(guān)權(quán)屬情況。

通過(guò)前述審查，確定租賃物確權(quán)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移等是否需要登記。對(duì)于確不需登記或無(wú)法確定的，鑒于該等租賃物附屬于土地、不易移動(dòng)等特性，從保護(hù)出租人的角度出發(fā)，如果能夠爭(zhēng)取“一是，要求租賃物并土地使用權(quán)“抵押”于出租人；二是，合同約定，不得對(duì)租賃物及土地抵押于第三方；三是，將存疑租賃物價(jià)值降低到較小比例范圍”，善莫大焉。