老師您好：售后回租的融資租賃固定資產(chǎn)，承租方（轉(zhuǎn)讓方）的房產(chǎn)和設(shè)備開票是否需要分開，房產(chǎn)和設(shè)備分別涉及什么稅？開票價值如何確定？如果用評估的話，增值的那塊是否涉稅？如果不開發(fā)票，是否可以？如果承租方開的話，是自己開，還是稅務(wù)代開？如果開票，還需要賬面上的原始發(fā)票為依據(jù)嗎？如果沒有原始發(fā)票怎么處理？期滿回購是否需要開票？是否涉稅？
　　
　　專家回復(fù)：
　　
　　1、依據(jù)國家稅務(wù)總局公告【2010】第13號
　　
　　融資性售后回租業(yè)務(wù)是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報酬和風(fēng)險并未完全轉(zhuǎn)移。
　　
　　一、 增值稅和營業(yè)稅
　　
　根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅。
　　
　　二、 企業(yè)所得稅
　　
　　根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認(rèn)為銷售收入，對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎(chǔ)計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務(wù)費(fèi)用在稅前扣除。
　　
　　2、依據(jù)財稅【2013】106號
　　
　　（五）有形動產(chǎn)租賃服務(wù)。
　　
　　有形動產(chǎn)租賃，包括有形動產(chǎn)融資租賃和有形動產(chǎn)經(jīng)營性租賃。
　　
　　1.有形動產(chǎn)融資租賃，是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點(diǎn)的有形動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)活動。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入有形動產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)設(shè)備所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購入有形動產(chǎn)，以擁有其所有權(quán)。不論出租人是否將有形動產(chǎn)殘值銷售給承租人，均屬于融資租賃。
　　
　　2.有形動產(chǎn)經(jīng)營性租賃，是指在約定時間內(nèi)將物品、設(shè)備等有形動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。
　　
　　遠(yuǎn)洋運(yùn)輸?shù)墓庾鈽I(yè)務(wù)、航空運(yùn)輸?shù)母勺鈽I(yè)務(wù)，屬于有形動產(chǎn)經(jīng)營性租賃。
　　
　　光租業(yè)務(wù)，是指遠(yuǎn)洋運(yùn)輸企業(yè)將船舶在約定的時間內(nèi)出租給他人使用，不配備操作人員，不承擔(dān)運(yùn)輸過程中發(fā)生的各項費(fèi)用，只收取固定租賃費(fèi)的業(yè)務(wù)活動。
　　
　　干租業(yè)務(wù)，是指航空運(yùn)輸企業(yè)將飛機(jī)在約定的時間內(nèi)出租給他人使用，不配備機(jī)組人員，不承擔(dān)運(yùn)輸過程中發(fā)生的各項費(fèi)用，只收取固定租賃費(fèi)的業(yè)務(wù)活動。
　　
　　附件2
　　
　　(四)銷售額。
　　
　　1.融資租賃企業(yè)。
　　
（1）經(jīng)中國人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人，提供有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，以收取的全部價款和價外費(fèi)用，扣除向承租方收取的有形動產(chǎn)價款本金，以及對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。
　　
　　融資性售后回租，是指承租方以融資為目的，將資產(chǎn)出售給從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該資產(chǎn)租回的業(yè)務(wù)活動。
　　
　　試點(diǎn)納稅人提供融資性售后回租服務(wù)，向承租方收取的有形動產(chǎn)價款本金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。
　　
　　（2）經(jīng)中國人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的納稅人，提供除融資性售后回租以外的有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)，以收取的全部價款和價外費(fèi)用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息、保險費(fèi)、安裝費(fèi)和車輛購置稅后的余額為銷售額。
　　
　�。�3）本規(guī)定自2013年8月1日起執(zhí)行。商務(wù)部授權(quán)的省級商務(wù)主管部門和國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)的從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人，2013年12月31日前注冊資本達(dá)到1.7億元的，自2013年8月1日起，按照上述規(guī)定執(zhí)行；2014年1月1日以后注冊資本達(dá)到1.7億元的，從達(dá)到該標(biāo)準(zhǔn)的次月起，按照上述規(guī)定執(zhí)行。
　　
　　2.注冊在北京市、天津市、上海市、江蘇省、浙江�。ê瑢幉ㄊ校不帐�、福建省（含廈門市）、湖北省、廣東�。ê钲谑校┑�9省市的試點(diǎn)納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)（不含有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)），在2013年8月1日前按有關(guān)規(guī)定以扣除支付價款后的余額為銷售額的，此前尚未抵減的部分，允許在2014年6月30日前繼續(xù)抵減銷售額，到期抵減不完的不得繼續(xù)抵減。
　　
　　上述尚未抵減的價款，僅限于憑2013年8月1日前開具的符合規(guī)定的憑證計算的部分。
　　
　　3.航空運(yùn)輸企業(yè)的銷售額，不包括代收的機(jī)場建設(shè)費(fèi)和代售其他航空運(yùn)輸企業(yè)客票而代收轉(zhuǎn)付的價款。
　　
　　4.自本地區(qū)試點(diǎn)實(shí)施之日起，試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人提供的客運(yùn)場站服務(wù)，以其取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除支付給承運(yùn)方運(yùn)費(fèi)后的余額為銷售額，其從承運(yùn)方取得的增值稅專用發(fā)票注明的增值稅，不得抵扣。
　　
　　5.試點(diǎn)納稅人提供知識產(chǎn)權(quán)代理服務(wù)、貨物運(yùn)輸代理服務(wù)和代理報關(guān)服務(wù)，以其取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)后的余額為銷售額。
　　
　　向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)，不得開具增值稅專用發(fā)票。
　　
　　3、依據(jù)財稅〔2012〕82號
　　
　　經(jīng)研究，現(xiàn)就近期各地反映的契稅政策執(zhí)行中若干問題通知如下：
　　
　　一、對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。
　　
　　專家分析：
　　
　　對于承租方，在出售回租的房產(chǎn)和設(shè)備時，不需要開具發(fā)票，在回租時，出租方對于收取的利息和租金，需要開具發(fā)票，對于不動產(chǎn)租金和利息，需要開具營業(yè)稅發(fā)票，對于設(shè)備租金和利息，需要開具增值稅發(fā)票。
　　
　　對于期滿回購，也不需要開具發(fā)票。