本期將與大家共同探討分布式電站融資租賃風控閉環(huán)管理中的業(yè)主方風險相關實例，文中案件均取材自公開判決書，如有侵權，請聯(lián)系后臺刪除。

　　案例一：融資租賃合同糾紛

　　“案例簡述：

　　2016年10月，石家莊A新能源有限公司（以下簡稱“A公司”）租賃B公司、C公司（兩家為關聯(lián)公司且實際控制人相同，以下簡稱“B公司”）廠房屋頂用于建設分布式光伏電站，租賃期為20年，預付三年租金235萬余元。2017年4月10日電站正式開工建設，當年6月并網發(fā)電。然而，在上述光伏電站建成投運后僅13個月，B公司函告A公司：因租賃廠房被區(qū)政府依法列入拆遷許可范圍，要求解除租賃合同并清理電站設備。

　　2018年底，運維人員被阻止進入電站進行設備維護。直到2019年4月，A公司發(fā)現(xiàn)電站發(fā)電量驟減，通過無人機航拍才發(fā)現(xiàn)，B公司已經強拆了自己在其廠房上面的部分光伏電站設備。

　　風險點：

　　屋頂荷載方案未協(xié)商、屋頂拆遷風險。

　　出險原因：

　　B公司方面其實早在2017年4月7日就接到其工廠因環(huán)保問題要被關閉的通知，但未告知投資人。投產1年后屋頂企業(yè)因區(qū)政府要求拆遷，并自行將電站拆除，根據(jù)租賃合同“房屋依法列入房屋拆遷許可范圍的，本合同終止，雙方互不承擔責任�！蔽醇s定拆遷后的賠償條款，投資人是否通過訴訟獲得賠償未知。

　　另外，通過走訪B公司附近的紙房頭村，多位村民表示，“從未聽說這片區(qū)域要拆遷�！焙罅私獾絽^(qū)政府是有計劃將這片土地收回調整用途為“住宅”，但后未經規(guī)劃局審批通過，區(qū)規(guī)劃局表示土地收回不屬于行政拆遷。本案爭議的焦點變?yōu)槲蓓斊髽I(yè)自愿出售給政府還是政府依法收回。

　　思考

　　1、租前對屋頂企業(yè)區(qū)域周邊環(huán)境調研，是否存在環(huán)保被拆除的隱患；

　　2、查詢政府自然資源規(guī)劃局公開信息，是否存在更改土地用途的信息；

　　3、租前與屋頂企業(yè)簽訂關于拆遷賠償條款的補充協(xié)議，約定如下“保證租賃期間的不出售，或者行政拆遷下保證電站的完整性，并就拆遷補償款用于全額補償投資人的損失。”

　　案例二：融資租賃合同糾紛

　　案例簡述：

　　2017年11月10日，A公司（出租人）和B公司（承租人）簽訂《融資租賃合同》約定將“C棉業(yè)科技有限公司分布式光伏發(fā)電項目電站設備”融資租賃給B公司，租賃期限為60個月。出租人辦理股權質押、動產抵押和應收賬款質押手續(xù)后放款。項目融資方案：1395.6萬元，直租，期限60個月，上網模式為自發(fā)自用，余電上網。

　　特朗普上臺后2018年至2020年之間貿易戰(zhàn)如火如荼開展，中美關系進入冰點，3年內多次分批出臺加征關稅政策，其中2019年5月2000億清單中涉及大部分紡織品，2019年12月3000億清單涉及全部服裝和小部分紡織品。2000億和3000億這兩份清單以互補的形式幾乎覆蓋了我國對美出口的全部紡織品服裝，總額約450億美元。

　　風險點：

　　屋頂企業(yè)無法償付電費的風險。

　　出險原因：

　　還款16期之后項目逾期。B公司未能按期支付租金的原因，系用電企業(yè)在去年的下半年因為貿易戰(zhàn)、疫情原因導致用電企業(yè)效益嚴重下滑，現(xiàn)在用電企業(yè)處于破產邊緣的境地，無力支付電費。

　　思考

　　出口依賴型企業(yè)易受到國際形勢貿易環(huán)境的影響，尤其關注對美出口多和科技敏感性企業(yè)。

　　案例三：合同能源管理協(xié)議糾紛

　　案例簡述：

　　2014年A公司與B公司簽訂《合同能源管理協(xié)議》，鑒于本合同雙方同意按“合同能源管理”模式就A公司分布式發(fā)電項目進行專項節(jié)能服務，并由甲方按照本合同約定支付乙方相應的節(jié)能服務費用。2015年A公司向B公司發(fā)出《承諾書》，承諾項目正式并網前一個月內，項目發(fā)電免費給被告使用但需要被告停電兩到三次來配合原告安裝連接設備，以確保達到并網。2016年A公司與B公司簽訂《協(xié)議書》，就因原告的施工給被告造成車間受損的賠償一事，達成協(xié)議大致如下：A在收到增值稅發(fā)票三日內向B支付賠償金；并網后A公司免費提供給被告光伏首發(fā)電費；A完成屋頂施工現(xiàn)場清理和受損部位的修復工作。2017年A公司與B公司再次簽訂《停電補償協(xié)議書》，協(xié)議約定如A每申請停電一次支付相應賠償給B，A項目并網發(fā)電后，將免費提供被告一定的光伏首發(fā)電量；如變更為全額上網，B同意屋面租賃費按7元/平方米收取。并于同年年初簽訂《屋頂租賃合同》，同年年中項目正式并網。B公司在并網后兩年內一直拖欠電費。A公司主張B公司支付拖欠電費，B公司主張拖欠電費中包含的《協(xié)議書》約定的首發(fā)電量電費應當扣除，且結算電價應按照《合同能源管理協(xié)議》 約定隨當?shù)仉娋W售電電價進行調整。法院支持原告全部主張。

　　風險點：

　　《合同能源管理協(xié)議》缺少對雙方權責利的約定，導致后續(xù)協(xié)議補簽的方式去補救缺失條款。一系列后置的補充協(xié)議導致雙方對于電費結算標準、方式、以及費用之間的抵消，發(fā)生爭議。為后續(xù)合作埋下隱患。

　　出險原因：

　　投資人缺乏行業(yè)經驗，對于電站并網前需要業(yè)主方配合的事項缺少應有預期，導致需要一系列的協(xié)議補簽去彌補EMC合同的缺陷或缺失部分。

　　從一系列補簽協(xié)議內容及業(yè)主方在并網后拖欠電費程度來看，投資人與業(yè)主方的關系沒有起到良性維護，對于光伏電費的免除和折扣的讓步并未帶來后續(xù)電費的順利收繳。

　　思考

　　1、EMC合同關系到電站建設、運營的過程中合同雙方權責利的約定將直接導致項目的后續(xù)運維成本及投資回報周期拉長。

　　2、應審慎對待在合同中前置約定違約情形與責任。避免事后以打補丁方式通過數(shù)個補充協(xié)議性質的合同去約定。

　　3、作為承租人與業(yè)主方的關系，取得屋頂資源的渠道直接關系到項目發(fā)生變化后的止損成本。對于租賃公司應準入階段不僅關注項目的來源更應關注屋頂資源的來源。

　　案例四：合同能源管理協(xié)議糾紛

　　案例簡述：

　　A公司（原告）與B公司（被告）2014年簽訂《合同能源管理協(xié)議》。合同約定建設周期6個月，竣工并網日期2014年12月31日。協(xié)議簽訂后，B公司進場開始施工準備，后因B公司的原因未能正常施工。A公司基于雙方合法有效的EMC合同中“B公司保證工程完工及驗收，若僅因B公司原因工程長期擱置未完工，A公司要求拆除，由B公司負責拆除并承擔拆除費用�！�2015年4月，A公司向B公司發(fā)出通知書一份，通知B公司解除雙方間簽訂的《合同能源管理協(xié)議》，B公司于當日收到該份通知書。一審法院及二審法院裁判觀點：雙方合同約定工程應在2014年12月31日竣工，但B公司未能實際施工建設。B公司上訴主張的A公司有阻礙其進場施工的情形無證據(jù)證明。B公司遲延履行合同義務，經多次聯(lián)系后至2015年4月仍未能進場施工，則根據(jù)法律規(guī)定，A公司有權解除合同。

　　風險點：

　　對于光伏電站的建設期下直租模式項目，《合同能源管理協(xié)議》合同中對于明確約定的竣工并網日期，應在簽署前充分論證竣工并網日期預估的合理性、可行性，避免因樂觀估計或其他原因造成投資人（承租人）違約。

　　出險原因：

　　1、投資人與業(yè)主方在《合同能源管理協(xié)議》中對于竣工日期，及逾期竣工的權責約定明確，明確的約定需要事先充分的評估去論證。

　　2、投資人與業(yè)主方在預期違約情況下，缺乏積極有效的溝通，與業(yè)主方關系惡化，若事實存在業(yè)主方阻礙施工的情形，應及時完整地收集證據(jù)，以應對后續(xù)或訴或裁階段的舉證需要。

　　3、投資人經營的規(guī)范性、穩(wěn)定性、持續(xù)性對項目能否順利推進，起到決定性的作用。尤其在直租模式下，在傳統(tǒng)電站評估重資產屬性情況下，應提高對投資人的準入審查。

　　思考

　　1、光伏電站動輒25年的運行期限，電站的后續(xù)運維成本及投資回報周期拉長。EMC合同作為電站投資人與業(yè)主方的權責利的紐帶，應審慎對待。

　　2、投資人與業(yè)主方的關系即取得屋頂資源的渠道，直接關系到項目發(fā)生變化后的止損成本。對于租賃公司應準入階段不僅關注項目的來源更應關注屋頂資源的來源。

　　本期內容將繼續(xù)與大家分享屋頂租賃合同糾紛及財產損失賠償糾紛兩類業(yè)主方風險實例。文中案件均取材自公開判決書，如有侵權，請聯(lián)系后臺刪除。

　　1、屋頂租賃合同糾紛

　　案例簡述

　　2017年，A公司與B公司簽訂《屋頂租賃協(xié)議》，約定概述如下：B承諾其對本協(xié)議下的建筑屋頂及房屋所在建筑物具有完全的所有權及處置權。B公司同意A公司以7元∕年∕平方米的價格租賃屋頂，租金按5年一次性支付給甲方，電站竣工后按竣工后使用的面積計算。B公司應向A公司出具主體資格證明文件，如甲方房產權證書、營業(yè)執(zhí)照。同年A公司兩次支付屋頂租金。產證一直未辦出，隨后B公司分別提供了縣產業(yè)集居區(qū)出具的內容為“被告廠區(qū)內鋼構廠房及物流園鋼構廠房系該公司自建，其房產證還在辦理中“的證明。以及當?shù)劓?zhèn)政府出具的“該工業(yè)園一期項目已辦理的手續(xù)有土地證、規(guī)劃許可證、施工許可證、建筑規(guī)劃許可證，房產證手續(xù)還在辦理中”的說明。同年A公司取得了縣發(fā)展及改革委員會新建光伏的備案申請（有效期兩年）。A公司以B公司一直未取得房產證為由，主張根本違約導致合同目的無法實現(xiàn)，要求解除合同并返還已收取租金。法院駁回A公司訴訟請求。

　　風險點

　　投資人在項目投資前，審慎選取屋頂業(yè)主，避免因其他原因擬停建止損，起訴被駁回。應前置審核光伏場地所在建筑物的產權證明，是否清晰、明確，以及是否存在他項權利信息等。

　　出險原因

　　A公司作為投資人，對開發(fā)項目的選擇欠缺專業(yè)度，對行業(yè)政策法規(guī)缺乏關注和更新。

　　A公司在簽合同時已知悉B公司無房產證，依然簽訂合同。作為從事新能源開發(fā)的商事主體，應當更清楚國家關于屋頂光伏發(fā)電項目的條件，盡最大可能的注意義務。國家規(guī)定要求提供房產證書以作為備案條件，只針對2020年4月以后的新項目。

　　思考

　　分布式光伏電站（屋頂租賃協(xié)議）租前審查環(huán)節(jié)，應對光伏場地所屬建筑物、構筑物的權屬信息進行審慎盡調。

　　避免動輒20-25年的合同能源管理期間或5-8年融資租賃期間因產權效力瑕疵影響電站運營或存續(xù)。

　　2、屋頂租賃合同糾紛

　　案例簡述

　　A公司（光伏項目公司，原告）租用B公司（屋頂業(yè)主，被告）屋頂擬建1.63兆瓦的分布式光伏，雙方簽訂屋頂租賃及合作協(xié)議，約定采用0元租金、90%折扣電價的方式開展合作。A公司于2019年9月16日完成備案后，因疫情、籌資等原因中止項目進程，并于2020年7月完成電力接入審核后準備進場施工，但B公司認為A公司遲延開工導致7個月電費收益損失，且建造規(guī)模為0.8兆瓦不符合協(xié)議約定，要求提高屋頂租金標準并阻攔施工，因雙方協(xié)商未果，A公司訴至法院要求判定屋頂租賃及合作協(xié)議已解除、B公司賠償違約金150萬元。法院僅支持協(xié)議解除，未支持任何違約金訴請。

　　風險點

　　建設方案未事先達成一致。

　　出險原因

　　屋頂業(yè)主配電房設置兩臺變壓器，單臺容量不足，導致項目需分兩期建設，項目工期因外部因素不合預期，但屋頂租賃及合作協(xié)議未約定何時建好電站、何時供電、項目是否分期建設等事宜，法院據(jù)此認定合同因此解除不可歸責于任何一方，不支持光伏項目公司的違約損失。

　　思考

　　EMC合同或屋頂租賃合同應明確約定如下內容，避免屋頂業(yè)主據(jù)此阻攔施工或拒付電費、要求提高租金，進而導致項目無法建成并網：

　　1、項目開工時間及建設周期，包括因疫情、籌資等因素導致的項目延期的責任承擔；屋頂租賃期限的起租日及計租日（如約定自并網發(fā)電開始計租）；

　　2、根據(jù)屋頂業(yè)主配電房、變壓器容量設置情況，項目是否需要分多期建設；

　　3、 根據(jù)實際情況評估確定項目預計發(fā)電效率及主要設備選材要求，需雙方達成一致。

　　3、屋頂租賃合同糾紛

　　案例簡述

　　A公司（光伏項目公司，原告）與B公司（屋頂業(yè)主，被告）于2018年簽訂屋頂租賃及EMC合同，2019年A公司提供屋頂荷載證明，因荷載方案涉及水泥墩，B公司不同意增加屋頂重量，雙方協(xié)商未果導致項目停工。2021年，A公司訴至法院要求解除合同并賠償違約金198萬。法院基于合同履行情況及2021年4月該房屋已納入拆遷范圍，判定屋頂租賃合同及EMC合同解除，對A公司主張的按實際投入的建設成本198萬的標準主張的違約金，法院僅支持賠償58萬。

　　風險點

　　屋頂荷載方案未協(xié)商、屋頂拆遷風險。

　　出險原因

屋頂租賃合同及EMC合同僅約定光伏設施應符合荷載要求，但未明確屋頂業(yè)主是否認可所有可行的荷載方案；未排查屋頂是否納入近幾年拆遷規(guī)劃。

　　思考

　　項目開發(fā)過程中，應注意如下事項，避免屋頂業(yè)主據(jù)此阻攔施工，進而導致項目無法建成并網：

　　1、充分調研項目屋頂周邊開發(fā)規(guī)劃，盡量排除租賃期限內拆遷可能；

　　2、在談判、簽訂EMC合同或屋頂租賃合同時，應明確屋頂業(yè)主對于屋頂荷載方案的要求，比如是否加裝水泥墩、采用支架等。

　　4、財產損失賠償糾紛

　　案例簡述

　　A公司（光伏項目公司，被告）承租B公司（屋頂業(yè)主，被告）屋頂建設光伏設備后屋頂漏水，AB公司共同委托無資質維修公司維修，因C公司（屋頂廠區(qū)承租人，原告）存放的防汛物資為易燃物品，但該廠區(qū)并不符合倉儲條件，維修人員的不當措施引發(fā)火災，A公司投保的保險公司定損認為系屋頂水槽排水問題、非設備原因拒絕理賠，C公司投保的保險公司承擔了理賠責任，法院判定AB公司在保險理賠不足范圍內承擔主要賠償責任。

　　風險點

　　屋頂漏水排查不到位、屋頂經營不合規(guī)風險。

　　出險原因

　　未在項目進場施工前核查屋頂排水設施，導致出現(xiàn)漏水問題后無法判定責任歸屬；未核查屋頂廠區(qū)的使用和對外出租是否安全合規(guī)。

　　思考

　　在項目盡調過程中，投資人及資方應注意審查屋頂?shù)娜缦虑闆r：

　　1、屋頂排水設施是否完善，項目設計方案是否充分規(guī)避屋頂荷載、漏水問題；

　　2、屋頂廠區(qū)是否嚴格按照廠房性質使用存放、對外出租；

　　3、屋頂消防手續(xù)是否合規(guī)、消防設施是否完善。