2022年11月28日，中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)金融租賃公司融資租賃業(yè)務(wù)合規(guī)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（以下簡稱“12號文”），首次在監(jiān)管文件中對“構(gòu)筑物”租賃物件提出了規(guī)范性要求，即強(qiáng)化構(gòu)筑物作為租賃物的適格性監(jiān)管、引導(dǎo)分步壓降構(gòu)筑物租賃業(yè)務(wù)�！�12號文對構(gòu)筑物租賃物的監(jiān)管究竟有何意味？

　　何謂“構(gòu)筑物”？根據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 50504—2009）第2.1.5條：“構(gòu)筑物是指為某種使用目的而建造的、人們一般不直接在其內(nèi)部進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動的工程實(shí)體或附屬建筑設(shè)施。12號文中提到“作為租賃物的構(gòu)筑物，須滿足所有權(quán)完整且可轉(zhuǎn)移（出賣人出售前依法享有對構(gòu)筑物的占有、使用、收益和處分權(quán)利，且不存在權(quán)利瑕疵）、可處置（金融租賃公司可取回、變現(xiàn)）、非公益性、具備經(jīng)濟(jì)價(jià)值（能準(zhǔn)確估值、能為承租人帶來經(jīng)營性收入并償還租金）”等幾項(xiàng)要求。

　�。�1）所有權(quán)完整且可轉(zhuǎn)移的要求，再次明確了房地產(chǎn)需要辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)方可作為租賃物件，而現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)作為租賃物件不僅過戶手續(xù)復(fù)雜，還需要繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，因此雖然法律法規(guī)未明文禁止房地產(chǎn)作為租賃物件，但實(shí)操中各家金租及商租都是選擇無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證書的構(gòu)筑物作為不動產(chǎn)租賃物件。

　�。�2）可處置、非公益性，則基本杜絕了地方政府平臺使用構(gòu)筑物進(jìn)行融資，因?yàn)榈胤饺谫Y平臺一旦出險(xiǎn)后，構(gòu)筑物是無法被金租取回的，且基本都是公益性質(zhì)的市政道路、市政管網(wǎng)等。

　�。�3）具備經(jīng)濟(jì)價(jià)值，則進(jìn)一步限定了構(gòu)筑物的適租范圍，僅依靠承租人財(cái)務(wù)報(bào)表、劃撥函來確定而評估機(jī)構(gòu)無法準(zhǔn)確評估價(jià)值的構(gòu)筑物、價(jià)值虛高的構(gòu)筑物、無法產(chǎn)生現(xiàn)金流的構(gòu)筑物等被排除在外。

　　眾所周知，地方城投平臺的融資一直是金租的主要業(yè)務(wù)收入來源，而城投平臺缺少租賃物件，慣常用于搭結(jié)構(gòu)的方式是地方政府（一般是財(cái)政局、國資委）一紙劃撥函，將道路管網(wǎng)之類的構(gòu)筑物劃撥至城投平臺名下，再以此構(gòu)筑物操作融資租賃進(jìn)行融資。由此可見，12號文表面是在規(guī)范金租的業(yè)務(wù)，但更主要目的是為了規(guī)范地方政府融資。隨著地方政府隱性債務(wù)監(jiān)管力度的不斷升級，監(jiān)管機(jī)關(guān)對隱性債務(wù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也越來越嚴(yán)格。2021年6月，銀保監(jiān)會發(fā)布的《銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步做好地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作的指導(dǎo)意見（銀保監(jiān)發(fā)〔2021〕15號）》規(guī)定，“不得違法違規(guī)提供實(shí)際依靠財(cái)政資金償還或者提供擔(dān)保、回購等信用支持的融資”，將隱性債務(wù)認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)又提高了一層，要求穿透審核，本質(zhì)大于形式。12號文進(jìn)一步打破了地方政府融資平臺的隱性負(fù)債幻想，從《民法典》融資租賃法律關(guān)系本質(zhì)作為出發(fā)點(diǎn)，阻斷了地方政府通過構(gòu)筑物融資租賃進(jìn)行“類信貸”融資之路。

　　特別需要注意的是，早在今年2月11日，銀保監(jiān)會已向各地銀保監(jiān)局正式發(fā)布了12號文的通知，也已經(jīng)窗口指導(dǎo)了全國各地金租近一年的時(shí)間。這次在國家銀保監(jiān)會網(wǎng)站正式發(fā)布，租賃企業(yè)感知如何？泓塬資產(chǎn)也與金租、商租的合作伙伴進(jìn)行了溝通：

　　12號文對于商租的影響主要體現(xiàn)在哪些方面？

　　上海某商租法務(wù)部負(fù)責(zé)人（融資租賃行業(yè)15年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)）：

　　12號文對于租賃公司肯定是有影響的，從長遠(yuǎn)來看監(jiān)管趨嚴(yán)是共識；在后期的管理尺度上，對于金租和商租，未來監(jiān)管肯定是一個(gè)尺度衡量。租賃公司要考慮到后續(xù)如果走到法律流程，在審判過程中，法院對于租賃物件的適格性裁量也一定是會與監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求相符。租賃公司存量項(xiàng)目中，如果以構(gòu)筑物作為租賃物件的占比較高，那么未來一兩年肯定受到的壓降存量的會比較大。這也考驗(yàn)項(xiàng)目導(dǎo)入階段風(fēng)控的尺度，前期把關(guān)較嚴(yán)的公司，現(xiàn)在可能對于壓降比例的壓力感受就完全不一樣。

　　所以，一方面租賃公司需要首先梳理存量項(xiàng)目，對于有構(gòu)筑物作為租賃物件的情況，未雨綢繆制定調(diào)整和壓降的預(yù)案；另一方面，業(yè)務(wù)端、風(fēng)控端對于項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)和租賃物件的選擇，需要從合規(guī)角度把好準(zhǔn)入關(guān)。

　　地上構(gòu)筑物不能作為融資租賃物件對金租的影響主要有哪些？

　　上海某金租風(fēng)控部負(fù)責(zé)人（融資租賃行業(yè)13年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)）：

　　上海銀保監(jiān)局去年就開始對金租進(jìn)行窗口指導(dǎo)，所以這次制度發(fā)布對金租的實(shí)質(zhì)影響不大。金租這兩年罰單已經(jīng)很多了，處罰金額也逐漸增大，所以大家都自覺在按指導(dǎo)要求執(zhí)行。這個(gè)出來對商租會有一定壓力，后續(xù)監(jiān)管會更加趨向于保持一致的尺度。在銀保監(jiān)局的窗口指導(dǎo)后，金租公司基本對構(gòu)筑物作為物租賃物件的占比都進(jìn)行了整體管控。上海有很多大型金租，以船舶，飛機(jī)，工程機(jī)械等大型設(shè)備作為租賃物件，所以構(gòu)筑物整體比例控制其實(shí)較好，但監(jiān)管還是要求壓降構(gòu)筑物作為租賃物件的比例，根據(jù)每一家的情況，要求壓降率在50-80%之間。

　　監(jiān)管機(jī)構(gòu)對于租賃物件的監(jiān)管趨勢是怎樣的，今年和去年相比是否明顯更嚴(yán)格？

　　上海某金租風(fēng)控部負(fù)責(zé)人：

　　一年比一年更嚴(yán)格是可以明顯感知到的。整體的監(jiān)管要求是融資租賃公司要回歸租賃本源，以融物為基礎(chǔ)。金租現(xiàn)在租賃物件的價(jià)值認(rèn)定都是以賬面折舊后的凈值，作為交易金額，重新再評估也不行�，F(xiàn)在不少商租還是以發(fā)票購買原值來認(rèn)定作為交易金額，未來監(jiān)管走向也應(yīng)該會趨于嚴(yán)格。

　　問該政策對地方政信業(yè)務(wù)有何影響？未來相關(guān)業(yè)務(wù)是否會減少？

　　上海某金租風(fēng)控部負(fù)責(zé)人：平臺業(yè)務(wù)只能找其他的租賃物件，如果是劃撥，必須是真實(shí)劃撥才行，且國資委對劃撥有處罰先例，已經(jīng)不能出劃撥文件了。金租現(xiàn)在主要做地方國企（地方國企類業(yè)務(wù)現(xiàn)在不算政信業(yè)務(wù)）、民營產(chǎn)業(yè)，和中小微客戶業(yè)務(wù)，在隱債系統(tǒng)內(nèi)名單上的客戶金租都不能做。我們現(xiàn)在和銀行聯(lián)動做小微，或者廠商租賃。另外，現(xiàn)在監(jiān)管對于銀行放給租賃公司的貸款也要穿透檢查，如果發(fā)現(xiàn)問題放款的租賃物件有問題，不允許放款。未來會是降速增長或者不增長的存量市場。

　　12號文對于金租公司而言可以說是意料之中，金租分步壓降構(gòu)筑物租賃也只是國家下決心壓減地方財(cái)政隱性負(fù)債諸多措施之一，大潮退去才知道誰在裸泳，不僅地方財(cái)政亟需在赤字面前自救，也給各家金融機(jī)構(gòu)帶來了巨大的挑戰(zhàn)。