案例引入

　　2020年8月，A融資租賃公司（以下簡(jiǎn)稱“A公司”）與B科技公司（以下簡(jiǎn)稱“B公司”）開(kāi)展融資租賃業(yè)務(wù)，B公司法定代表人C以其名下的一套商品房為A公司提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記。2021年6月，因B公司逾期支付租金，A公司向管轄法院提起訴訟。A公司取得生效判決后，向法院申請(qǐng)執(zhí)行，請(qǐng)求法院對(duì)案涉抵押房產(chǎn)進(jìn)行拍賣。案涉抵押房產(chǎn)拍賣成功后，第三人D以其享有租賃權(quán)為由，拒絕搬出案涉抵押房產(chǎn)。

　　融資租賃業(yè)務(wù)開(kāi)展之初，作為出租人的融資租賃公司往往會(huì)要求承租人提供包括動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)抵押在內(nèi)的不同增信措施。項(xiàng)目出險(xiǎn)后，在抵押物上存在租賃權(quán)情形下，出租人能否順利實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的問(wèn)題在司法實(shí)踐中存在一定的爭(zhēng)議。本文結(jié)合相關(guān)法律及司法實(shí)踐，對(duì)上述問(wèn)題作出簡(jiǎn)要分析。

　　一、關(guān)于租賃權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的前提條件

　　《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第四百零五條規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響�！�

　　《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（2020修正）第十四條規(guī)定：“租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的�！�

　　根據(jù)上述法律規(guī)定，承租人租賃權(quán)不受抵押權(quán)影響，需要滿足以下條件：1.租賃權(quán)早于抵押權(quán)設(shè)立；2.承租人已經(jīng)實(shí)際占有案涉抵押物。租賃權(quán)其本質(zhì)是一種債權(quán)，而之所以在一定條件下賦予其對(duì)抗所有權(quán)、抵押權(quán)等物權(quán)的效力，是基于對(duì)承租人租賃權(quán)穩(wěn)定狀態(tài)的保護(hù)，換言之，是對(duì)承租人居住權(quán)的保護(hù)。對(duì)于承租人居住權(quán)的保護(hù)，首先要確認(rèn)承租人對(duì)案涉抵押物的實(shí)際使用狀態(tài)，而實(shí)際使用的前提即為對(duì)案涉抵押物的占有。針對(duì)租賃權(quán)設(shè)立在先，但承租人并未實(shí)際占有案涉抵押物的，或者抵押權(quán)設(shè)立在先的情形，租賃權(quán)僅為一般債權(quán)，無(wú)法獲得優(yōu)于抵押權(quán)的效力。

　　此外，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議案件規(guī)定》）第三十一條亦規(guī)定：“承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持�！�

　　根據(jù)上述法律規(guī)定，租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)的條件，除租賃權(quán)早于抵押權(quán)設(shè)立且承租人已經(jīng)實(shí)際占有案涉抵押物之外，還應(yīng)滿足如下幾點(diǎn)：1.已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同；2.租金價(jià)格合理；3.在人民法院查封之前已設(shè)立租賃權(quán)。司法實(shí)踐中，法院亦是基于上述條件對(duì)租賃權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的情形進(jìn)行審查，如不滿足上述條件，法院亦對(duì)承租人的請(qǐng)求不予支持。具體案例如下：

　　二、租賃狀態(tài)下抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)路徑及風(fēng)險(xiǎn)

　　（一）抵押權(quán)設(shè)立在先的情形【案例索引】

　　山東省青島市中級(jí)人民法院(2022)魯02執(zhí)復(fù)113號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)

　　【裁判觀點(diǎn)】

　　本案中，申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)涉案房屋的抵押權(quán)設(shè)立于2017年11月9日，早于葛某某主張的租賃合同簽訂日期。本案執(zhí)行依據(jù)已確定申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)涉案房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，葛某某主張的租賃權(quán)不能對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人享有的優(yōu)先受償權(quán)，且其主張繼續(xù)租賃對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)存在影響，因此，葛某某要求保留租賃權(quán)的復(fù)議請(qǐng)求不能成立，本院依法不予支持。

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條第二款規(guī)定：“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。”根據(jù)上述規(guī)定，對(duì)于非具有對(duì)抗物權(quán)效力的一般租賃權(quán)，其繼續(xù)存在于抵押物之上，可能會(huì)影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的，人民法院應(yīng)將其去除后再進(jìn)行拍賣。

　　但是，在司法實(shí)踐中，執(zhí)行法院進(jìn)行司法拍賣前，清除抵押物上的權(quán)利負(fù)擔(dān)時(shí)，往往會(huì)遇到層層阻礙，例如承租人拒絕搬出案涉抵押房產(chǎn)、承租人拒絕交出租賃物等。加之疫情大環(huán)境下，強(qiáng)行清退承租人等可能會(huì)對(duì)承租人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成毀滅性的打擊，不符合“幫扶中小微企業(yè)和困難主體紓困解難、渡過(guò)難關(guān)”工作要求，執(zhí)行法院可能會(huì)存在暫緩對(duì)抵押物的拍賣，努力協(xié)調(diào)當(dāng)事人通過(guò)調(diào)解等方式解決問(wèn)題的情形，即要維護(hù)債權(quán)人的利益，又要確保社會(huì)平穩(wěn)有序。

　　（二）租賃權(quán)設(shè)立在先的情形

　　【案例索引】

　　上海市高級(jí)人民法院(2018)滬民終399號(hào)之一民事判決書(shū)

　　【裁判觀點(diǎn)】

　　本案中，銘羽公司與羽煌公司簽訂的《房屋租賃合同》系在執(zhí)行法院對(duì)涉案房屋查封及涉案房屋第二次被抵押之前。故銘羽公司對(duì)涉案房屋主張的租賃權(quán)不受抵押權(quán)的影響，并足以排除執(zhí)行法院的不帶租拍賣涉案房屋的執(zhí)行。

　　根據(jù)《民法典》第四百零五條及《執(zhí)行異議案件規(guī)定》第三十一條第一款的規(guī)定，租賃權(quán)阻卻的是租賃期限內(nèi)對(duì)查封之抵押物實(shí)際占有的轉(zhuǎn)移，并沒(méi)有影響其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。故對(duì)于存在租賃權(quán)的抵押物進(jìn)行處置時(shí)，可以選擇帶租拍賣。

　　但是需要注意的是，帶租拍賣可能會(huì)影響抵押物的價(jià)值，增加抵押物成功拍賣的難度。抵押物上存在租賃權(quán)，亦將限制抵押物的買受人在租賃期限內(nèi)對(duì)抵押物的實(shí)際占有及處分的權(quán)利，從而會(huì)限縮買受人的范圍，降低抵押物成功拍賣的可能。

　　結(jié)語(yǔ)

　　無(wú)論是租賃權(quán)設(shè)立在先還是抵押權(quán)設(shè)立在先，抵押權(quán)人均有權(quán)向執(zhí)行法院申請(qǐng)對(duì)抵押物進(jìn)行處置，但是抵押物處置價(jià)格及處置難度完全不同。而且疫情當(dāng)下，人民法院亦可能會(huì)基于“助力困難企業(yè)度過(guò)難關(guān)”的工作要求，從而暫緩對(duì)抵押物的強(qiáng)制執(zhí)行，繼而影響抵押權(quán)人的回款進(jìn)度。綜上，筆者建議，在開(kāi)展融資租賃業(yè)務(wù)過(guò)程中，出租人要求承租人提供抵押擔(dān)保增信措施時(shí)，除按照相關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理抵押登記外，還應(yīng)核查抵押物實(shí)際占有、使用情況，確認(rèn)是否存在租賃關(guān)系。如抵押物之上已經(jīng)存在租賃關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)要求承租人承諾其租賃權(quán)不能阻礙抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)或約定租賃權(quán)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)自動(dòng)解除的條款。